开利房地产报告资料详情到年底中央经济工作会议召开后，再讨论房价问题吧
【开利地产特稿】北京房市是否走出观望，成为北京媒体和地产界近日热炒的一个话题，不光是开发商忽悠，就连著名学者也去与开发商PK。尽管场面有些滑稽，但对“观望的讨论倒也说明人们焦虑心态。
北京房市是否已经走出观望，单凭嘴皮子和网民投票恐怕无法下结论，最有说服力的
还是数字。
北京市四委局最新的统计数据实际否认了北京楼市已经走出观望的说法。据22日的《北京日报》报道，北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合发布的北京市1到8月房地产市场运行情况表明，尽管1-8月北京商品房价格上涨了22.7%，但8月份期房价格却下跌了3.4%。
统计学常识告诉我们，预测价格走势不仅看同比指标，更要看环比指标。也就是说，预测房价走势不仅要看1-8月的数据，更要看8月与7月相比，7月与6月相比的数字。价格究竟是向高走，还是向低走，环比指标才说明问题。
而北京房价的环比指标恰恰显示，北京房价已经出现走跌的迹象。尽管一个月的数据不足以说明房价会一路走跌下去，但该数据已经足以说明，北京房市并没有走出观望。
而另外两组数据也说明北京房市依然保持着观望态势。一组数据是，1-8月商品期房预售成交12万套、1473.4万平方米，同比分别下降23.8%和20.2%。
另一组数据是，截至8月底，空置一年以上商品房面积385.4万平方米，同比增长23.7%，增幅比上年同期高30.8个百分点。一方面是期房价格下跌，期房交易量下降，另一方面是空置率同比增长30%。
这说明什么，说明消费者不看好后市，依然处于观望状态。
那么如何看待1-8月北京房价上涨22.7%？在我看来，1-8月房价上涨具有结构性因素。
所谓的结构性因素包括三个方面。
其一，高价房的开盘率高于低价房。在这种情况下，表现为低价房销售量不变或增加少，但高价房增加多，在总体价格上就表现为上涨。而高价房的购买者往往又都是投资者，这也符合有部分游资从上海转向北京的说法。因而，北京房价走高带有结构性的投机行为。
其二，1-3月价格增长速度高于4-8月增长速度，进入4月北京房价出现走